동절기 및 하절기 대비 시설물 집중 점검 항목과 보수 방법 정리

동절기와 하절기는 기온의 급격한 변화로 인해 건축물 설비에 물리적 변형이나 과부하를 초래할 수 있는 시기입니다. 2026년 시설물 관리 지침은 기후 변화에 대응한 선제적 예방 보수(Preventive Maintenance)를 강조하고 있습니다. 계절별 집중 점검 항목을 파악하고 정해진 보수 절차를 준수하는 것은 대규모 수선 비용을 절감하고 이용자의 안전을 확보하는 핵심적인 시설 관리 과정입니다.

동절기 배관 보온 작업과 하절기 에어컨 필터 세척을 수행하는 시설 관리자

 

 

동절기 대비 난방 설비 및 열원 공급 계통 점검

동절기 시설 관리의 핵심은 안정적인 난방 공급과 설비의 동파 방지입니다. 공무팀은 기온이 영하로 떨어지기 전 보일러 및 열교환기 시스템의 작동 상태를 전수 점검합니다. 순환 펌프의 작동 여부와 배관 내 공기 빼기 작업을 통해 난방 효율을 극대화하며, 압력계와 온도계의 지시치가 정상 범위 내에 있는지 확인합니다.

동파 방지를 위해 외부로 노출된 급수 및 난방 배관의 보온재 상태를 점검하고, 손상된 부위는 고발포 폴리에틸렌 보온재 등으로 교체 보강합니다. 특히 동파 방지용 정온 전열선(Heating Cable)의 단선 여부를 절연 저항계로 측정하고, 자동 온도 조절기가 설정 온도에 맞춰 정상적으로 전원을 공급하는지 테스트합니다. 지하 주차장이나 외기에 노출된 소화전 설비 역시 동파로 인한 누수를 방지하기 위해 집중 관리 대상에 포함됩니다.

 

 

하절기 냉방 설비 및 냉각 시스템 효율 관리

하절기 점검은 고온 다습한 환경에서 냉방 부하를 안정적으로 처리하는 데 목적이 있습니다. 대형 건축물의 중앙 냉방 시스템인 터보 냉동기나 흡수식 냉온수기는 냉매의 압력과 농도를 측정하여 최적의 가동 상태를 유지합니다. 냉각탑(Cooling Tower)은 냉각 효율 저하를 막기 위해 내부 충진재에 쌓인 이물질과 스케일을 세척하며, 레지오넬라균 증식 억제를 위해 살균제 투입 농도를 주기적으로 관리합니다.

개별 냉난방기(EHP/GHP)는 실외기 주변의 통풍을 방해하는 장애물을 제거하고 열교환기 핀의 세척을 통해 과열로 인한 압축기 고장을 예방합니다. 특히 실내기 드레인 판과 배수 호스에 이물질이 쌓여 발생하는 누수 사고를 막기 위해 사용 전 고압 세척을 시행합니다. 제습 설비 및 환기 시스템은 실내 습도를 적정 수준으로 유지하여 결로와 곰팡이 발생을 차단하는 보수 작업을 동반합니다.

 

 

계절별 전력 부하 변동에 따른 전기 설비 보수

냉난방 기기 사용으로 인한 전력 수요 급증은 전기 설비의 사고 원인이 됩니다. 하절기에는 에어컨 사용량 증가로 인한 변압기 과부하 여부를 상시 모니터링하며, 주 차단기(VCB/ACB)의 설정 치를 재확인합니다. 접촉 불량에 의한 과열을 막기 위해 배전반 내 단자대 조임 상태를 점검하고, 열화상 카메라를 사용하여 상간 불균형이나 국부 발열 지점을 파악합니다.

동절기에는 전열 기구 사용 증가에 대비하여 문어발식 배선 사용을 제한하고, 정격 용량을 초과하는 부하가 연결되지 않도록 관리 기준을 적용합니다. 또한 겨울철 건조한 대기로 인해 발생하는 정전기 신호 오류를 방지하기 위해 정밀 제어 기기의 접지 상태를 점검합니다. 비상 발전기는 기온 저하 시 배터리 성능이 급격히 떨어질 수 있으므로, 배터리 가열 장치(Heater)의 작동 여부와 냉각수 예열 상태를 중점적으로 확인합니다.

 

 

장마 및 혹한 대비 외벽과 옥상 구조물 보수

기상 이변에 대비한 건축물 외피 관리는 누수와 전도 사고를 방지합니다. 하절기 장마 전에는 옥상 배수구(Roof Drain) 주변의 낙엽이나 이물질을 제거하여 배수 정체로 인한 침수를 방지합니다. 외벽 균열 부위는 실리콘 코킹재를 이용해 보수함으로써 우수의 침투를 차단하고 구조물의 부식을 막습니다. 지하 집수정 펌프는 장마철 집중 호우 시 침수 피해를 막기 위해 수위 센서와 펌프의 자동 가동 여부를 매주 테스트합니다.

동절기에는 폭설 시 눈의 무게로 인한 가설 구조물이나 지붕의 붕괴를 예방하기 위해 하중 지지 상태를 점검합니다. 창호의 기밀성을 확보하기 위해 풍지판이나 모헤어의 마모 상태를 확인하고 교체하여 내부 열손실을 방지합니다. 외부 테라스나 진입로의 결빙 사고를 막기 위해 염화칼슘 등 제설 자재를 미리 확보하고, 미끄럼 방지 패드(Non-slip)의 접착 상태를 보강하는 영선 작업을 수행합니다.

 

 

계절별 급배수 시스템 및 위생 설비 관리 공정

급배수 설비는 온도 변화에 민감하게 반응하여 신축 및 팽창을 반복하므로 배관 연결부의 결속력이 약해질 수 있습니다. 하절기에는 고온으로 인한 급수 온도의 상승을 고려하여 저수조의 잔류 염소 농도를 기준치로 유지하며 수질 오염을 방지합니다. 배수 횡주관은 기온이 높은 여름철 부패 가스로 인한 악취가 발생하기 쉬우므로 주기적인 통풍 점검과 배관 세척 공정을 진행합니다.

동절기 급배수 관리는 동파 사고 방지에 집중됩니다. 지하 피트(PIT) 층이나 펌프실의 환기창을 폐쇄하여 온도를 유지하고, 필요시 열풍기나 라디에이터를 설치하여 적정 온도를 확보합니다. 장기간 사용하지 않는 배관 내 잔수는 퇴수 처리를 통해 결빙으로 인한 배관 파손을 차단합니다. 이러한 계절별 대응 보수는 시설물의 안정적인 공급 체계를 유지하고 돌발적인 사고로 인한 이용자 불편을 최소화하는 데 필수적입니다.

 

 

동절기 및 하절기 핵심 점검 및 보수 항목 요약

구분	하절기 (준비 및 운영)	동절기 (준비 및 운영)	관리 주기
냉난방 설비	냉동기 냉매 충진 및 냉각탑 세척	보일러 세관 및 스팀 트랩 점검	반기별
전기 설비	변압기 과부하 관리 및 냉각팬 확인	비상 발전기 예열 및 배터리 점검	매월
급배수 설비	저수조 수질 관리 및 집수정 펌프 테스트	배관 보온재 보강 및 열선 작동 확인	분기별
구조물 관리	옥상 배수구 청소 및 외벽 방수 보수	창호 기밀 보수 및 제설 자재 확보	반기별
소방 설비	소방 펌프 성능 시험 및 감지기 점검	소화전 동파 방지 및 수신반 동절기 모드	매월

 

시설물의 계절별 집중 점검은 연간 유지관리 계획의 핵심이며, 이를 통해 설비의 고장률을 낮추고 관리 효율을 높일 수 있습니다. 정해진 관리 기준에 따른 철저한 점검과 보수 기록 관리는 건축물의 수명 연장뿐만 아니라 에너지 사용량 최적화를 통한 운영 비용 절감에도 기여합니다. 상시적인 점검 체계와 계절별 특수성을 고려한 전문 보수 공정을 통해 안전하고 쾌적한 시설 환경을 유지해야 합니다.

 

 

출처: 국토교통부 시설물 유지관리 가이드라인, 한국에너지공단 건물 에너지 효율 관리 지침, 소방청 겨울철 소방안전대책

 

면책조항: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 개인이나 상황에 대한 법적 판단 기준이 아님을 명시합니다. 실제 작업 시에는 관련 법규와 전문가 자문을 확인하십시오.