2026년 시설관리 공무팀 주요 유지보수 작업 항목 및 관리 기준

건축물의 노후화를 방지하고 내부 사용자의 안전을 확보하는 것은 시설 관리의 핵심적인 목적입니다. 2026년 기준 시설물 유지관리 지침은 기술적 진보와 안전 규제 강화에 따라 체계적인 예방 보수(Preventive Maintenance) 시스템 구축을 강조하고 있습니다. 공무팀은 전기, 기계, 영선, 소방 등 다양한 분야에서 발생하는 시설 결함을 사전에 파악하고 정해진 관리 기준에 따라 보수 작업을 수행하여 건축물의 생애주기를 연장하고 기능적 효율성을 유지합니다.

건물 기계실에서 점검표를 들고 배관 설비를 확인하는 시설관리자

 

 

전기 설비 정기 점검 및 관리 절차

전기 설비 관리의 주된 목표는 안정적인 전력 공급과 화재 및 감전 사고 예방입니다. 공무팀은 수변전 설비, 비상 발전기, 배전반 및 분전반을 대상으로 정기 점검을 실시합니다. 주간 및 월간 점검에서는 열화상 카메라를 활용하여 차단기 및 접속부의 과열 여부를 측정하며, 기준치 이상의 온도가 감지될 경우 해당 소모품을 즉시 교체합니다.

전력 품질 유지를 위해 변압기의 절연유 내압 시험 및 산가 측정을 주기적으로 시행하며, 노후화된 콘덴서와 차단기는 교체 주기표에 따라 선제적으로 작업합니다. 특히 비상 발전기의 경우 정전 시 즉각적인 가동이 가능하도록 연료 상태, 냉각수량, 배터리 전압을 매주 확인하며, 실제 부하 운전을 통해 시동 시스템의 정상 작동 여부를 검증하는 과정을 거칩니다.

 

 

기계 및 공조 설비 유지보수 기준

기계 설비는 실내 환경의 쾌적함과 에너지 효율에 직접적인 영향을 미칩니다. 공조 시스템(AHU) 및 냉난방기 관리는 필터 세척과 교체에서 시작됩니다. 대기 오염도와 사용 시간에 따라 필터 관리 주기를 설정하며, 열교환기 핀의 세척을 통해 열교환 효율 저하를 방지합니다. 펌프 및 송풍기의 경우 베어링의 마모 상태를 소음과 진동으로 파악하여 윤활유 주입 또는 부품 교체 작업을 수행합니다.

냉온수기 및 보일러 설비는 매년 정기적인 세관 작업을 통해 스케일을 제거함으로써 열효율 저하와 배관 부식을 방지합니다. 또한 자동제어 시스템과의 연동 상태를 점검하여 설정 온도에 따른 밸브 개폐가 정확하게 이루어지는지 확인합니다. 누수 발생 가능성이 높은 배관 접속부와 밸브류는 정기적인 육안 점검과 압력 테스트를 통해 관리하며, 보온재 손상 부위는 결로 방지를 위해 즉시 보수합니다.

 

 

소방 시설 및 안전 설비 법정 점검

소방 설비는 관련 법령에 따른 법정 점검과 상시 유지관리가 엄격하게 요구되는 분야입니다. 화재 수신반의 정상 작동 여부를 매일 모니터링하며, 감지기 오작동으로 인한 비화재보 발생 시 원인을 파악하고 해당 센서를 교체합니다. 스프링클러 헤드 주변의 장애물 제거와 알람 밸브의 압력 유지 상태를 점검하여 화재 발생 시 즉각적인 살수가 가능하도록 관리합니다.

옥내소화전 펌프의 자동 가동 여부와 유도등의 점등 상태, 배터리 잔량 확인도 공무팀의 주요 업무에 해당합니다. 방화셔터와 방화문의 폐쇄 기능 점검은 연 2회 이상 실시하며, 연동 제어기의 신호 전달 체계를 정밀하게 점검합니다. 소방 설비의 보수는 단순 수리를 넘어 법적 기준 충족 여부를 확인하는 절차가 반드시 동반되어야 하며, 모든 작업 내역은 소방 시설 점검 기록부에 등재되어야 합니다.

 

 

건축물 영선 및 내부 마감 보수 공정

영선 작업은 건축물의 미관 유지와 구조적 안전을 보완하는 물리적인 수선 작업을 의미합니다. 벽면 굴착이나 타공 부위의 마감, 타일 파손 보수, 천장재 교체 등이 포함됩니다. 특히 출입문 도어클로저의 장력 조절과 힌지 교체는 사용 빈도가 높은 구역에서 빈번하게 발생하는 작업 항목입니다. 누수로 인한 천장재 오염 시에는 단순 교체에 그치지 않고 상부 배관의 누수 지점을 먼저 찾아 보수하는 공정을 준수합니다.

외벽 마감재의 균열이나 창호 코킹의 노후화는 빗물 유입의 원인이 되므로 정기적인 순찰을 통해 균열 폭을 측정하고 보수 우선순위를 결정합니다. 바닥재의 파손이나 들뜸 현상은 보행자의 안전사고로 이어질 수 있으므로 발견 즉시 부분 보수를 시행하거나 미끄럼 방지 조치를 취합니다. 이러한 영선 작업은 건축물의 가치 하락을 방지하고 쾌적한 사용 환경을 조성하는 데 목적이 있습니다.

 

 

급배수 위생 설비 및 동파 방지 관리

위생 설비 관리는 깨끗한 용수 공급과 원활한 배수를 위해 수행됩니다. 저수조 청소는 관련 법규에 따라 반기별 1회 이상 실시하며, 수질 검사 결과를 토대로 배관 내 부식 억제 조치를 검토합니다. 급수 펌프의 인버터 제어 상태를 점검하여 수압을 일정하게 유지하고, 감압 밸브의 오작동 여부를 주기적으로 확인하여 배관 파손을 예방합니다.

배수 설비의 경우 횡주관 내 이물질 퇴적으로 인한 역류를 방지하기 위해 정기적인 고압 세척 작업을 계획합니다. 특히 동절기에는 노출된 배관과 계량기의 동파를 방지하기 위해 열선 상태 점검과 보온재 보강 작업을 집중적으로 실시합니다. 배수펌프 집수정의 수위 센서 작동 여부와 오물 배출 상태를 확인하여 집중 호우나 다량의 배수 상황에서 침수 사고가 발생하지 않도록 철저히 대비합니다.

 

 

시설 유지보수 항목별 관리 주기 및 기준 요약

관리 분야	주요 작업 및 점검 항목	점검 및 보수 주기	관련 법규 및 기준
전기 설비	수변전설비 점검 및 단자대 조임	매월 / 분기	전기안전관리법
기계 설비	공조기 필터 교체 및 베어링 급유	분기별 / 연간	건축물관리법
소방 설비	감지기 작동 및 소화펌프 성능시험	매월 / 반기	소방시설법
위생 설비	저수조 청소 및 배수 펌프 점검	반기별	수도법
영선 관리	내벽 마감 및 창호 코킹 상태 보수	수시 / 연간	시설물안전법

 

 

시설관리 공무팀의 주요 보수 작업은 단순한 수리 업무를 넘어 건축물의 안전성과 효율성을 담보하는 체계적인 과정입니다. 각 설비의 특성에 맞는 관리 기준을 준수하고 정기적인 점검을 통해 문제 발생 가능성을 사전에 차단하는 예방 중심의 관리가 이루어져야 합니다. 이는 시설 운영 비용의 절감과 더불어 사용자에게 안전하고 쾌적한 환경을 제공하는 기초가 됩니다.

 

 

출처: 국토교통부 건축물관리법 가이드라인, 한국시설안전공단 시설물 유지관리 매뉴얼, 관련 법령(소방시설법, 전기안전관리법)

 

면책조항: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 개인이나 상황에 대한 법적·재정적 판단 기준이 아님을 명시합니다. 실제 작업 시에는 해당 시설의 지침을 준수하십시오.